Mustafa TAN / Gelirler Kontrolörü

mustafa.mt@gmail.com

Gayrimenkul sektörü son yyllarda ciddi bir ivme kazanmy?ty. Sektördeki bu canlylyk mali idare tarafyndan da yakyn takip altyna alynmy?ty. Son dönemlerde sektörde bir durgunluktan bahsedilse de yine de gayrimenkul alym satymynyn tamamen durmasy diye bir ?ey söz konusu de?il. Gayrimenkul alym satymy, hem kazanç vergileri hem de harçlar açysyndan mali idarenin için önem ta?yyor.

Bu yazymyzda gayrimenkul saty?larynda tapuda beyan edilen de?erler konusundaki bir de?i?ikli?e dikkate çekmek istiyoruz. Uzun yyllardan beri gayrimenkul saty?ynda tapuda hangi de?er üzerinden i?lem yapylaca?y hep soru i?areti olmu?tur.

Harçlar Kanunu'nda, tapu harcyna ili?kin belirgin olmayan ifade bakanlyk tarafyndan genel tebli?de açykly?a kavu?turulmu?tur. Bakanlyk, kadastro ve tapulama i?lemlerinde tapu harcynyn belediyelerce tespit edilen emlak vergisi de?eri esas alynarak hesaplanaca?yny açyklamy?tyr. Bu i?lemler syrasynda mükellefler, emlak vergisi de?erinin üzerinde bir de?er beyan etmek isterlerse beyan edilen de?er tapu harcy hesabynda dikkate alynacaktyr. (48 No'lu Harçlar Kanunu Tebli?i)

Gayrimenkul alym satymynda hem alan hem satan saty? bedeli üzerinden binde 15 harç ödemek zorundadyr. Üzerinden harç ödenecek tutar da emlak vergisi de?erinden dü?ük olamyyor. Uzun yyllardyr, emlak vergisine esas de?er beyan edilerek tapu harçlary ödenmeye devam etmi?tir. Bu tutaryn altynda beyan edenlerden ise ileriki dönemlerde cezaly olarak harçlar talep edilmi?tir.

Beyan sistemi de?i?iyor

TBMM tarafyndan kabul edilen 5766 sayyly yasa ile bu sistemde önemli bir de?i?ikli?e gidiliyor. Yasa Cumhurba?kany tarafyndan onaylandy?y takdirde uygulamaya girecek.

Yeni düzenlemeye göre gayrimenkul devir ve iktisaplarynda tapu ve kadastro harcy beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanacaktyr. Bu bedel eskiden de oldu?u gibi emlak vergisi de?erinden az olamayacaktyr. Ancak, tapuda yapylan i?lemden sonra emlak vergisi de?erinden daha dü?ük bir bedel üzerinden harç ödendi?inin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansytmady?y tespit edilirse aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilecektir. Bu ?ekilde tarh edilecek tapu ve kadastro harcy için, yüzde 25 oranynda vergi ziyay cezasy kesilecektir.

Yasa maddesine bakyldy?ynda iki farkly durum ortaya çykyyor. Bunlardan birincisi, tapuda emlak vergisi de?erinden dü?ük de?er beyan edilmesidir. Bu durumda beyan edilen de?er ile emlak vergisi de?eri arasyndaki fark üzerinden vergi dairesi tarafyndan ikmalen tapu harcy tarh edilecek ve cezaly olarak talep edilecektir. Bu tür i?lemlerde tarhiyatyn türü ikmalen olacaktyr.

Tapuda emlak vergisi de?eri beyan edilmi? ve tapu harcy ödenmi? ise ilk a?amada bir sorun bulunmuyor. Ancak, tapuda beyan edilen de?erin gerçek alym satym de?eri olmady?y tespit edilirse gerçek de?er ile emlak vergisi de?eri arasyndaki fark üzerinden vergi dairesi tarafyndan re'sen tapu harcy tarh edilecek ve cezaly olarak talep edilecektir. Bu tür bir i?lemde tarhiyatyn türü ise re'sen olacaktyr.

Yasa maddesinin yeni halinin hem ikmalen hem re'sen tarhiyaty içeriyor olmasy bundan sonraki dönemlerde emlak vergisi de?eri üzerinden saty? yapylmasynyn önüne bir engel koymu?tur.

Vergi dairesi tarafyndan gayrimenkulün gerçek saty? bedeli tespit olunmady?y takdirde emlak vergisi de?erinin beyan edilmi? olmasy yeterli görünmektedir. Yasa açyk olarak takdir komisyonu kararynyn bu i?lemlerde geçerli olmayaca?yny da belirtmi?. Dolayysyyla vergi idaresi tarafyndan gayrimenkullerin gerçek alym satym bedeli tespit edildi?inde, tapu harçlary 5 yyllyk zamana?ymy süresi içinde cezaly olarak talep edilebilecektir.